作者 purpleviva (紫 ) 看板 Gossiping
標題 Re: [論卦] 打房最後絕招
時間 Tue Mar 1 08:48:23 2011
※ 引述《deloma (這樣...)》之銘言：
: 建商真的很賤~~~~~
: 前幾天我才知道我家那間三十年的起家厝跟建商下訂後馬上漲二三成
: 他們欺負我爸媽,寧願加錢賠訂金也不願意賣
: 看準我爸媽沒背景,貸不起款(十幾趴的利率)
: 果真也真的貸不起...
: 後來到處借,借到七十萬,一次付清...
的確會有這種情況,建商跟買家已經簽約甚至下完定金
結果這段期間房價開始大漲,結果建商直接違約不賣,甚至賠違約金不賣
(因為建商覺得這樣賺更多,可以賣更好的價錢,寧可違約)
只是我想很多人不知道還有這種事,大概都心想訂金都付了這就買下來了.
之前我看過一整個建案,預售的時候一堆人下訂買光,
結果兩年後,房子蓋好,房價大漲,建商全部不賣 違約,賠違約金.
不過....沒背景貸不起款是?? 又怎麼會10幾%利率??
: 沒人要借,奶奶不借,叔叔不借,伯伯不借,所以現在兄弟都不來往了
: 總之有借到就是了...
哀,這種事很傷感情的. 本想舉個反例,想想還是算了!
: 十年前買了五百萬的房子,建商希望連車位一起買,結果答應可以不買
: 買了才知道,這是有付車位的價格,按
: 有漲一倍就不跟死賤商計較了
: 沒貸,也是一次付清,不然錢應該可以拿來活用
其實即使你不是用貸款買的,之後只要再用房子當抵押品去跟銀行貸款就好啦.
有房子當抵押品,利息就會低很多.
你就可以套現把錢拿來活用
這算是很常見的增加可動用現金的方法.讓資產運用比較靈活.
: 一年前又買了近一千的房子,也是沒貸
: 漲一兩成吧...
: 爸媽一輩子都賺辛苦錢
: 有多少錢買多少錢的東西
: 貸款賺的也是心機錢
: 房子終究是給人住的
: 因為好賺,就會想要拿來賣
: 最後住下來的也是自住客
: 年輕人要養家養小孩
: 將心比心,不要太貪心....
: 要養活一個家,真的不容易呀~~~~~~
回到利率的問題,其實使用貸款的並不只是投資客,很多自住者也使用貸款買房
當然調整利率是一個國家去調整國家經濟的手段.
當經濟越來越好,利用升息來抑制市場上的現金是個常見的方法
不過,升息會影響的層面會很廣.
甚至包括土地建商,不只是投資客,對貸款的自住客也有差
土地建商也會使用大筆貸款,投資客當然也大多大量貸款,自住客也是.
先撇開你今天會影響到其他產業層面,
先就上面3個腳色就好, 但是請把第4個腳色加進去,他叫做銀行
對自住客來講,假設一對年輕的夫妻,買一棟2000萬的房子在台北,
貸款算80%,1600萬,算平均3%利息就好,一年的負擔就要48萬.
那假設升息,我們算0.5好了,那一年的負擔會多多少呢??要8萬.
千打萬打的投資客,說更厲害的,很多投資客跟銀行關係良好,甚至貸款到100%
也就是一毛錢都不用出,簡單說利息就等於是他投機的成本.
ok! 調漲利息能不能影響他...當然可以,因為成本提高,可是問題來了,
這調漲的利息到底對他有多少影響??
就像幾個囂張的房產炒家直接在電視上講,你掌個幾碼對我們來講利潤還是遠大過成本.
這就是他們不擔心的原因.假設你一年成本假設加個0.5%吧. 3年,1.5%
他要賺的漲幅來個20%,你自己說他賺幾倍!= =!!!!!!
當然對建商的影響也差不多,因為他們同樣得大量跟銀行貸款買土地跟建材,
在前文裡面有提到,當房價上漲,又會連帶讓地主把地價往上漲,
那地價越來越高,建商成本越來越高,你說他開的房價會不會越來越高??
那這些地主之類的老實講通常也不急,所以他們不到他們願意的價格幾乎不會賣.
那價格自然就將在那了.
ok!再回到銀行,記得嗎,假設你跟銀行買2000萬的房子,你貸款80%,
一個假設性的情形,假設今天我就是硬要把房價給壓低,假設大升息好了,
感覺銀行好像因此可以多收到錢對吧!
第一,慣的不夠重,在我慣不倒投資客,灌不到這些人的時候,
你升息對這些人來講沒威脅,不過一般民眾的房貸壓力也變重了.建商成本也變高.
所以房價依然繼續.再不然就是維持.
第二,我今天只用升息這種手段來灌倒投資客,看似很有道理,
ok!!! 倒了. 房價跌了.投資客當然賠錢.
你原本2000萬的房子,現在我銀行告訴你只剩下假設 1000萬的價值,
可是你跟我貸款1600萬,請問這時候銀行會怎麼做??
答案當然就是要民眾增加擔保品或者加付錢,因為擔保品價值不足,
假設原本頭期款400萬,你搞不好得一口氣再付200萬以上.
ok!在這種情形下,會連原本買房自住的民眾都被牽扯進去.
再來,前面有人談到崩盤,又沒差,(感覺只應用了個經的概念,卻沒看到全體)
那結果是甚麼呢??香港,日本 不就發生過,
一堆民眾變成負資產,不難了解吧!你貸款1600萬,可是你現在的房子只有1000萬的價值.
你就算賣了也還不起.
再來,實際上的情形就會變成,一堆人還不起所以全部抵押給銀行破產,
結果,連銀行也跟著準備破產,因為全部變成呆帳,
(美國次貸就是這樣,即使到今天,只要美國房價一下滑,
美國銀行界提列的虧損就開始大爆增,銀行倒掉也不奇怪)
那一但銀行倒掉,所有民眾存在銀行的錢就化為烏有.你整個國家就再見
不然美國幹嗎第一次就注入一兆美金.死也要撐住. 到現在還弄了3次
搞到現在美國債務已經到達美國法定上限,不能舉債了,導致破產上限
現在還用盡手段在全世界想辦法拐投資人去稱他們家房地產.(這樣銀行壓力就小啦!)
我前面就說了,房地產牽扯的層面太廣,直接就綁到銀行.
也因為這樣的關係,房地產泡沫化是一件很可怕的事情,
過高的房價,炒作,直接綁到銀行,間接你也綁架政府,跟全體民眾.
也因此,要控制房價沒錯,但是如果只是升息,充其量不過是增加點成本.
(你也可以想想看,對炒家來講,他成本變高了他要不要炒更高?? 還是會不想玩??)
一定還要用其他的配套,
而很多土地投資家,也都明白這道理,所以大家都認為土地跟房價是不會跌的.
如果你就美國跟日本的經驗,當房價跌的時候就是當他們政府也跟著出問題的時候.
那問題可不是房價的問題而已.
台北現在的房價,高的真的很高,大安區100萬起跳30年老公寓都不誇張
問題是該處理,不過大家都知道,大家再等誰接手??
當然不是台灣人,很多人在期待大陸人,有錢的大陸人,
實際上台北是這幾年人口明顯外移,很多買家根本都是外國人,
要說在台北市買不起當然也正常,因為那些建商要賣的對象根本不是台灣人阿!= =!!!!
而是海外的有錢外國人,像香港,上海,北京,也大多是這樣!
在這些人資產根本沒問題的情形下,房價要跌很難.
而台灣民眾自身的住房問題,我是覺得跟這並不衝突,至少我覺得不至於到像香港那樣.
遷出台北市的很多移到台北縣,或者較偏遠,但是也因此發展了這些地區.
因為原本有經濟能力的這批人住到這些地區.(比如,住得起40萬房價的人)
簡單說就是這樣!
ps:
別再說甚麼崩盤這種傻話了,那可不是殺到甚麼投資客,是全部都死掉!
台灣大概也直接再見了!
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推 T8: 崩也是從外圍先崩 新莊赴都辛 遠熊空港市之類的 03/01 08:51
→ superpai:只要享受不用負責 好棒的自由資本主義 03/01 08:53
推 opmikoto:全部都死掉? 原本因為房價高沒錢買房的會死嗎? 03/01 08:53
→ purpleviva:那其他人勒?銀行哩?銀行倒了誰能置身事外? 03/01 08:55
→ superpai:不讓銀行倒 銀行永遠在亂借錢 民眾也不慎選銀行亂存錢 03/01 08:55
→ purpleviva:這已經不是你沒買就沒事的問題.只是很多人搞不清楚! 03/01 08:55
→ eatpeanut:遷都好了....XD 03/01 08:56
→ purpleviva:銀行自己很多時候也很矛盾啦!所以才叫特許行業! 03/01 08:56
→ superpai:享受自由主義的好處 不用付自由主義的風險 好爽 03/01 08:57
推 eddiego:好文推 03/01 08:57
