[心得] SAP ERP面試經驗分享(1)

 作者  roypower428 (roy)                                       看板  Soft_Job 
 標題  [心得] SAP ERP面試經驗分享(1)                                          
 時間  Fri Apr 23 16:35:09 2010                                               

 本人三十好幾, ERP打滾三年,SAP 也摸了兩年多,
 由於機運, 硬是在兩年中玩了五個模組,導了兩個子公司專案,
拿了兩張SAP認證,終於要換工作了,
前前後後談了幾個SAP相關工作,
其面試經驗純供SAP後進者玩味討論

面試一:地點台北東區大樓
行業: 傳產
      職缺:  SAP PM
此公司大陸賺很大,每年都是幾百E在賺,但我想千E也不遠了,
  想當然SAP也是啥有聽過沒聽過模組全用, 事業部都在大陸,
 分公司又多到爆,想當然要一些SAP PM去導入各省子公司,
面試時好幾個主管一字排開,一個問MM/PP, 一個問FI/CO,
一個談ABAP, 當下使出雙手互搏, 左邊談BOM,ROUTING,採購單,
 右邊談應收/應付/CO-PA, 中間談REPORT,SMARTFORM,
最後大主管問一句:"人民幣喜不喜歡",
當然SMART回答了:"職務內容有發展最重要"
心裡想:" 人民幣越厚越喜歡".
兩個禮拜後, OFFER到, 考慮中.

面試二:地點桃園山坡上工業區
       行業: 電子
       職缺: FI/CO專員
在計程車大哥東繞西繞後, 前方看到一個碩大無比的建築物,
 司機說,"到囉, 它股票我也有買,不錯喔" ,
 人資引進門後, 偌大的會議室, 看到一個木然的主管無神的看著我,
面試過程都圍在FI/CO的技術內, 他最常問就是:"這個你會不會設",
"那個你有辦法弄嗎"或是, "你能搞定USER嗎","
你能保證你教的他門都會嗎", 面試完後,
依然的木然的目送我出公司, 可能他平常吃USER 太多苦頭了.
 一個禮拜後, 人資說: 還有第二關,  希望下一個活潑一點.
橋時間中.

面試三:台北縣
       行業: SAP顧問
       職缺: CO顧問
       主管看我的履歷十秒後就合起來,因為SAP兩年經驗,
       在資深顧問面前來說,技術如滄海之一粟,面試過程中,
       都在檢視我的溝通技巧, 個人特質, 耐壓性和學習力,
       技術對他來說反而是次要的,
       雖然應徵的是CO顧問,但從頭到尾都沒談到跟CO有關的東西,
       他最後說:" 你接受一年中,在國外的時間比在臺灣時間還長的工作嗎."
       當下我想到我家人的臉,因而陷入了沉思中, 他看我沒回應,
       就說 : 回去好好想想吧 ,三個禮拜後,
       他 CALL我問考慮的如何, 我還是回說考慮中. 他就說:我等你.

       嗯!顧問對一個SAP USER端的人來說,吸引力是強大的,
       除了薪資較高外,也是非常好的學習機會,
       但相對要付出很多的時間和工時,也要有兒子不認識你的風險.
       賣身契考慮中.









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◆ From: 203.70.38.80
推 areyo:好文.....                                                 04/23 17:09
推 soi1dsnake:搞SAP的宿命就是企業們往哪設廠,你往哪跑的機會就越高   04/23 20:20
→ soi1dsnake:現在是大陸,再過幾年大概就換東南亞了吧                04/23 20:20
→ freeunixer:如果我現在開始,幾年後趕得上去越南嗎?                 04/23 20:21
推 sazabijiang:因為我兒子還很小, 所以我選擇放棄所有海外工作機會    04/23 23:02
推 dejavu0418:最近SAP原廠, Accenture, Abeam也都有在招，原po可以考  04/24 02:32
→ dejavu0418:慮看看喔 ~~                                          04/24 02:32
推 wawasasa:恭喜恭喜!!希望你趕快轉換跑道成功~~                     04/24 17:46
推 kevin75218:好厲害...                                            04/30 18:43

Re: [請益] ERP導入

 作者  kevin75218 ()                    看板  Tech_Job 
 標題  Re: [請益] ERP導入                                                     
 時間  Sun Dec 19 04:13:11 2010                                               

※ 引述《ferrarirossa (Sean)》之銘言：
: 小弟正在一間草創的公司, 但定位在中大型電子製造業, Touch panel為主,2年上市櫃
: 企業規模會跨中國台灣
: 現在正在導入ERP系統, 經過兩個星期, 與一間無名的local ERP 還有鼎新和資通Argo
: 一共三間開會比較(也會考慮其他家的ERP, SAP, OracleERP, 正航等等)
: 但實在無法由外部去看哪個比較好用
: 現在總經理開始給我壓力 說我都用價錢去考量 沒有全盤分析
: 但小弟也沒深入用過ERP系統 這幾百萬的case真的是給我很大壓力
: 我只是想了解, 版上是否有大哥大姊使用過鼎新或資通的ERP
: 是否可以客觀的意見! 價錢就不談了, 鼎新貴我知道
: 我希望在應用面和未來擴充性來考慮.
: 感謝大家了! 我頭抱著燒

        我在公司導過一年鼎新 WorkFlow
        在此提供些心得參考

        下列是您提出的幾個關鍵點
        1.touch panel產業
        2.跨國企業
        3.價格
        4.老闆對ERP的sense

我以鼎新WorkFlow為例 (以下簡稱WF)優點如下

客服後勤(減少IT部門 Loading)
        鼎新有提供熱線給維護合約內客戶，於上班日針對產品任何問題做解答。
包含連線進系統查看資料是否有異常。可替IT部門省下部分人力，免除一些簡單(如
操作問題)卻又需花人力去解決之issue。若是系統真有BUG，客服也是有一定的能力
可當場解決，若無法當場解決，也會報修產品中心作系統BUG更新。鼎新也有提供線上
教學系統，使各部門都可以針對各模組進行學習。更甚者鼎新還有設立面授課程，簽約
時記得詢問教育訓練時數，這時數可以去鼎新各區接受講師的當面講解操作。
Package系統(免除系統開發改寫人力)
       IT部門不須培養多餘人力維護系統，因WF系統是package，不提供source code，
也就是就算IT中心想養人改寫，鼎新也不允許。一切改寫需求皆須向鼎新提出個案需求，
付費處理。鼎新允許客戶修改的只有憑證、報表等資訊。但，報表能改，也只能改框架
以內，如果要改框架以外，就必須個案(小弟公司就個案了一些報表呈現方式)。
兵來將擋，水來土掩
        IT中心只需要做好個系統整合，協調各部門制定標準作業流程並設定至系統。
其他如系統問題可推出去，要修改程式也可推出去，老闆問就說當初預算只能到此，
但也可跟老闆說IT部門的效益也確實有達到。如果要再更多的功能，請換系統，請培養
人。



        老闆嫌鼎新貴，小弟擔心老闆對ERP可能沒有很了解。所謂ERP小弟的解釋是
realtime的財務報表，並可向下延伸至製造流程的標準化，過程透明化。使得高階主
管得到正確的資訊以定義出正確的目標及方向。中階主管可利用ERP管控底層員工實際
作業行為。貴公司目前狀況與一年前小弟待的公司略同。

        小弟待的公司也是touch panel產業，也是打算去大陸擴廠。總經理當初也是
有成本考量，知ERP但不了解其深度。但公司也是因為草創期，很多作業流程都不完善
。但當初導WF這套系統，還是有幫助。例如作業流程可能一堆漏洞，但套用了鼎新的
制式流程，起碼能達到一定程度的防弊防呆。讓公司能解除很多不定時炸彈，尤其是
草創期的公司！再來，因為touch panel，BOM展開其實你會發現沒幾階。相對的在導
入的時候會減少顧問以及公司的資源。倘若製作機械相關行業，BOM一展開可能20幾階，
這種等級的建議還是不要用WF了，光架BOM就夠你玩的，而且顧問的素質也有差別。
像WF可能是一個顧問可以吃下八成輔導。但如果你導tiptop，大概會用到兩三個顧問。
為什麼？因為系統的深度不一樣。像SAP，一個系統MM SD FI CO 只要熟一套能輔導，
就已經有相當實力，何況熟兩套三套的顧問大師。扯遠了，這邊要說的是 TP並不
會有過於冗長的製造過程(這邊指process ,非製造技術)，所以就算遇到非Top的顧問
也不會因此而導入失敗。小弟我聽過一些例子，有公司產業製程冗長，又遇到
know-how不太夠的顧問，導致輔導失敗，所以後來忍痛挖腳其他廠牌的顧問重新輔導並
購置新系統。還有導入的時候顧問的建議很重要，常會影響IT部門決策。像百年蟲問題。
這邊的百年蟲是指單號通常會建議設定西元年+月份+日期+流水號 ex:20101219001 ，
卻有顧問建議別間公司用991219001為單號，現在要100年了，又要多花一次工處理...。
所以請慎選顧問，越資深的顧問通常輔導過越多產業，越有其know-how可以增進導入
效率。所謂好的顧問讓你上天堂，不好的顧問讓你住套房。切忌切記...。

        如果導WF，最適合一個廠區，偌若已經要擴廠需分開獨立財報，小弟是建議
TipTop>WF，因TIPTOP可以修改的程度比WF高出太多，像X碩(ASUS子公司)我記得
適是用TipTop，你說為什麼他們不用OLACLE , SAP?因為他們的tiptop已經改到合手合腳了
不須自廢武功。
         如果一年內沒有很確切的擴廠打算，先用WF也不錯。讓老闆多認識，什麼是ERP
。小朋友學會跑之前要先學會走，學會走之前要先跌倒過。用WF可以讓老闆知道ERP到底
提供了那些工具，引進了哪些流程。老闆了解了之後就會提出更多的需求，更多的要求。
但也因為WF做不到，讓老闆知道，要馬兒跑就要給馬吃草。準備進下一個階段的時候，
老闆通常會願意花更多的資金換取更多的效益。
        最後，能參與導入系統是一件很難人可貴的事情。在這一年中，我個人
就包辦了workflow+廠區追蹤系統+研發管理+電子簽核系統。其他還有品保系統
入口系統，BI系統有另一位同事導入中。很累，因為剛進公司的時候只有我一個助理工程師
主導(主管當時在忙網管)，前三個月加班時數就破百了...但也學得很快也很多。
導入才一年，坦白說，這七套系統並沒有發揮到極致。

        但小弟的公司明年換SAP了...


        以上，除WF系統外，我的觀念都是外面轉述而非實際經驗，若有錯誤的地方
歡迎其他前輩指教。


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◆ From: 114.43.78.39
※ 編輯: kevin75218      來自: 114.43.78.39         (12/19 04:13)
※ kevin75218:轉錄至某隱形看板                                     12/19 04:14
推 liousta:謝分享                                                  12/19 04:16
推 ray33:多謝分享                                                  12/19 10:26
推 lynyq:非常好的經驗分享！                                        12/19 10:50
→ gkkangel:用心了...~@_@~                                         12/19 11:57
推 joych:SAP 不是也很貴嗎??                                        12/19 12:13
推 billjohn:X碩也換成SAP 而且已經上線了喔!                         12/19 17:12
推 markbex:推，幫挑錯字，OLACLE ->Oracle                           12/19 17:13
推 tommyen:好文！！                                                12/19 18:37
→ freeunixer:像這種要換 ERP 系統的,舊資料的部份是怎麼匯入或處理?  12/19 20:49
→ freeunixer:尤其是換不同家的,這種倒出倒入應該很頭痛吧?           12/19 20:50
推 markbex:樓上  有種東西叫EAI                                     12/19 21:23
→ kevin75218:和碩換了哦 謝謝資訊更新 oracle 寫錯字XD              12/19 22:01
→ freeunixer:但是如果今天是要舊換新,而不是要多套並行時,           12/19 22:02
→ freeunixer:應該不是再去搞啥 EAI 吧.                             12/19 22:02
→ kevin75218:換系統 舊資料還有一種處理方式 用到年度關帳  要查舊   12/19 22:03
→ kevin75218:資料去就系統查 雙系統並存。如果資料不多(年初開帳)    12/19 22:04
→ kevin75218:也可以直接把前幾個月重要的財務資料手動開帳到新系統   12/19 22:04
→ kevin75218:但也只有帳務是正確的 其他生產資訊都不會過去...       12/19 22:05
→ kevin75218:省錢的做法XD                                         12/19 22:06
→ freeunixer:但是這樣就很麻煩啊,還要留舊套系統跟硬體 standby..    12/19 23:31
→ freeunixer:超討厭的.                                            12/19 23:31
推 Odark:還蠻清楚的一篇~推~                                        12/29 23:14

[心得] 新人學習所提問的問題

 作者  kng (風中之竹)                                          看板  Tech_Job 
 標題  [心得] 新人學習所提問的問題                                            
 時間  Sun Nov 22 21:28:43 2009                                               



       分享了當師傅的心態做法  沒想到版上有許多新人進入工作環境有相同困擾

       目前收到了四封站內信  令人驚訝的是居然還有一位是同公司的

       稍微將這四封信問題整理一下  大致上問題有八成相似  無法一一回信

       利用目前徒弟的問題跟大家的問題統整一下讓版上眾高手指點

       畢竟自己的方法不是最好  大家討論才能找到最適任的方法

       稍微整理一下問題

       1: 所學的專長並不是科技業本身,或者學校學的跟實務差距很大

       2: 公司的人跟學校的人差異很大,並不友善長官也似乎不好相處

       3: 教導的人沒有耐心,常常問懂不懂,但害怕卻只敢回答懂,事後不會被責怪

       4: 工作的時間跟環境與薪水跟想像與聽聞有差距

       5: 筆記有抄但教的很快且多  機台多抄不完記不完

       6: 教的人只做自己的事情,叫自己看著學,看不懂學不會

       7: 我的能力明明比教的人優秀,卻被囉唆東囉唆西,還被抓爬子給長官聽

       8: 這公司跟我學歷匹配不了,我委屈來工作公司居然要求我學跟作一堆工作

       9: 我與這環境文化不合,但我想改變這環境文化,要如何做大家才會配合我


    大致將四封信跟我徒弟抱怨過的問題整理一下  也希望大家幫忙回答這些新鮮人

    讓他們突破困境

    我的回答: 1.很多相關科系學的跟實務不同很正常,畢竟工作不是唸書,書中教的
                可能只是基礎更何況科技業每一兩年就有變革,如我畢業那年0.18正夯
                最新的就是intel用0.18作出CPU,如今相差約8年正夯的是45nm,40nm
                最新的是22nm 當年8"殺遍天下如今12"已經普遍 18"是未來要做的
                變革得這麼快,學校教授跟得上嗎?教的到最新的實務嗎?所以說別害怕
                勇敢的去做去學,大家都不是天才,不是一上任工作就能上手,不然何必
                還要人教你,別操這些心,大家都菜過徬徨過,放空自己重頭學起較實在

              2.工作跟學校最大的不同就是開始有利益關係,當你的出現將與人競爭時
                就別再將工作跟學校一同視之,調整一下心態,工作的原因是養家活口,
                想要升官發財就如同online game一樣得殺怪練等,只是殺怪的對象是
                同事,練等的經驗是績效,升等就等同升官,長官的不友善是只對你?還
                是對大家? 對你可能你得從旁推敲自己哪裡對不住他,或者馬屁一下,
                侯文詠曾說過PMPMP(拼命拍馬屁) 可是職場上攻無不剋的外掛,做不到
                那請您先將自己的工作完成,不然就是拼命到幹掉上司取代他,不然委屈
                點,多配合畢竟日子好過工作也順心多,倘若不友善是大家,那你都開始
                有盟友一同嘴砲能一同出氣了,委屈也不只你,何苦一直掛心,上班就是
                要領薪水,下班就是自己的路他能管的到你下班? 將心情轉換一下,換
                個角度,日子過的不一樣

              3.他沒耐心,你就比他有耐心,畢竟教你的人不會一直教你,但工作卻是你
                日後要一直做的,不懂就勇敢回答不懂吧,新人時的黑很少人記得,當你
                學會不會被人挖洞跳的時候,就是你出師的時候,當你還能找到洞給他跳
                又不被他發現時,恭喜你在這工作在他之上,未來升遷你比他有機會,所
                以請勇敢的回答,請再教一次請在說一次,你說的我不懂,扣除前面厚黑
                部分,大致上很少有人敢不再教的,臉皮厚點當再把馬子,當學會就任你
                OOXX

              4.找工作時有確認過這公司的條件?面試時有確定工作條件?倘若有還有
                問題,請早日離開,畢竟沒誠信的公司,留著不會有太好的出路,倘若你
                找工作都是用想像的聽說的去找,落差當然難免,誰說給你聽的你找誰
                倘若想像能當真,人人都是富翁了,何必工作,請收拾起白日夢,活在現
                實,畢竟現實中還是要吃飯的,好好認真找份自己要的能接受的工作

              5.通常教不會教一次,慢慢寫請教的人慢慢說,就算工作很急,無法慢慢說
                也能利用空閒時,請教導你的將重點部分告訴你,或者你將筆記給他請
                他告訴你哪裡不足,他若不願意還有其他同事,更何況你的學習狀況若
                積極,長官那邊也會去質疑教你的人態度,所以厚著臉皮告訴他,你的問
                題,這很重要,除了對你好,也能調整教你的人的步調,去找到平衡點

              6.遇到如此,就拼命問,看是學不到細節的,你能告訴他你看不懂,或者直
                接告訴他我用看的看不出什麼,萬一出錯怎辦,倘若他還是故我,就別怪
                出錯時你對長官說,說他都沒有教要你看,他被釘的機會極大,而且換人
                也是可能(同公司這點別擔心,發生這事直接反應,公司不容許這事)

              7.或許你真的很優秀,你也比教你的人還厲害,但是煩請忍耐點過了新人期
                畢竟你掛著新人,再優秀沒實蹟公司跟長官不會認同你,教你的就算比你
                差,但在公司人脈上,長官信任上都絕對超過你這新人的一切,真的優秀
                是藏不住鋒芒的,忍耐過後,你的問題自然迎刃而解,優秀的人不是將優
                秀掛在口中,而是做出來讓人認同的

              8.或許小廟容不下大佛,但您這大佛似乎是自己進這間小廟的,並沒有人
                押著你進去,俗話說當一天和尚敲一天鍾,當你決定當和尚了請你就認份
                好好在工作崗位上作事,再慢慢去尋覓屬於你的大廟

              9.公司文化跟環境不是新人說改就改的,倘若能改不會輪到新人發言,改
                不了環境就改變自己吧,不是離開就是配合,新人最忌諱去改變工作文化
                ,因為工作文化的產生通常都是得勢者或者掌權者創造的,你非得勢者,
                也非掌權者,區區新人卻想改變就如同夸父追日般無功而返,反倒是成為
                黑名單,真有心改變,努力點當你升遷到掌權,再好好創造你的文化,那時
                迎合你配合你的人自然就多,你的問題就水到渠成


           回答可能不如想像,但我已經盡力了,其他由其他高手補充

--

                    當歌曲響起,那令人心碎的情歌
                    那傷人的詞,多麼的刻骨銘心~
                    獻上首歌,給喜愛的你....
                    當旋律響起,你我在樂中起舞
                    曲終人散,留下的只有記憶....     

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◆ From: 114.32.239.112
※ 編輯: kng             來自: 114.32.239.112       (11/22 21:29)
推 elvis5357:GOOD                                                  11/22 21:31
推 BlueGavin:好文～                                                11/22 21:33
推 van0706:辛苦                                                    11/22 21:34
推 olieo:先推再看！感謝..                                          11/22 21:34
推 LightnHope:精彩!!                                               11/22 21:50
推 rammstein:大推                                                  11/22 21:59
推 abcz814:這一篇文章值626元..好貴= =                              11/22 22:02
推 VNNICK:好文推                                                   11/22 22:08
推 jyoung1012:推一個!!!                                            11/22 22:12
推 nowtogo:只能推好主管了...                                       11/22 22:13
推 ha969600:真的是好文.....對於新人的我有了更深的見解了..謝啦!!    11/22 22:17
推 forman:感謝方丈住持解疑破惑                                     11/22 22:24
→ forman:若主管與徒弟是熟女與正妹，我想就不會有問題～啾咪         11/22 22:25
推 RS:如果樓上屬實...原PO沒時間在這裡發文了(誤)                    11/22 22:26
推 jovi8401:完全說出我的心聲~~哀                                   11/22 22:28
推 Becauseloves:kng出品必屬佳作 大推!!                             11/22 22:32
推 reprobate:這篇不錯~ KNG大的上一篇也是直得M文~                   11/22 23:01
推 web1379:不推不行阿~                                             11/22 23:11
→ meltice:我只要一個會動不會當的東西 晚上給我schedule             11/22 23:18
推 lonelybird:高手  身為5個月的新人感受很深  謝師父隆恩            11/22 23:35
推 sheepxo:推~ 受益良多                                            11/22 23:40
推 ljsnonocat2:好文推                                              11/22 23:41
推 makotomyself:中肯，從正面的角度出發，推推推~~~                  11/23 00:09
推 lu0118:太強了精闢!新人不要不怕問有機會有時間多練習師父才會讚同  11/23 00:14
推 ieman:好文！說的東西可以讓我再次的反省阿～                      11/23 00:21
推 tacopen:推一個!!受益無窮                                        11/23 01:22
推 windog:我也推一個,同樣是新人看了很有感覺                        11/23 07:04
※ ewboy:轉錄至看板 NTU-EM93                                       11/23 08:39
推 tknes:讚                                                        11/23 09:15
→ bigminieye:好文~~                                               11/23 16:45
推 albort:一個新人期遇同問題的人 推                                11/23 22:29
推 notgodie:很用心......推                                         11/23 22:48
推 erial:push                                                      11/24 08:17
推 imaginer:這是一定要推的阿~                                      11/24 12:52
推 xcpu:好文                                                       11/27 00:23
推 yao60301:推                                                     10/07 00:29

Re: [論卦] 打房最後絕招

 作者  purpleviva (紫 )                                       看板  Gossiping 
 標題  Re: [論卦] 打房最後絕招                                                
 時間  Tue Mar  1 08:48:23 2011                                               

※ 引述《deloma (這樣...)》之銘言：
: 建商真的很賤~~~~~
: 前幾天我才知道我家那間三十年的起家厝跟建商下訂後馬上漲二三成
: 他們欺負我爸媽,寧願加錢賠訂金也不願意賣
: 看準我爸媽沒背景,貸不起款(十幾趴的利率)
: 果真也真的貸不起...
: 後來到處借,借到七十萬,一次付清...

的確會有這種情況,建商跟買家已經簽約甚至下完定金

結果這段期間房價開始大漲,結果建商直接違約不賣,甚至賠違約金不賣

(因為建商覺得這樣賺更多,可以賣更好的價錢,寧可違約)

只是我想很多人不知道還有這種事,大概都心想訂金都付了這就買下來了.

之前我看過一整個建案,預售的時候一堆人下訂買光,

結果兩年後,房子蓋好,房價大漲,建商全部不賣 違約,賠違約金.


不過....沒背景貸不起款是?? 又怎麼會10幾%利率??

: 沒人要借,奶奶不借,叔叔不借,伯伯不借,所以現在兄弟都不來往了
: 總之有借到就是了...

哀,這種事很傷感情的. 本想舉個反例,想想還是算了!

: 十年前買了五百萬的房子,建商希望連車位一起買,結果答應可以不買
: 買了才知道,這是有付車位的價格,按
: 有漲一倍就不跟死賤商計較了
: 沒貸,也是一次付清,不然錢應該可以拿來活用

其實即使你不是用貸款買的,之後只要再用房子當抵押品去跟銀行貸款就好啦.
有房子當抵押品,利息就會低很多.
你就可以套現把錢拿來活用
這算是很常見的增加可動用現金的方法.讓資產運用比較靈活.

: 一年前又買了近一千的房子,也是沒貸
: 漲一兩成吧...
: 爸媽一輩子都賺辛苦錢
: 有多少錢買多少錢的東西
: 貸款賺的也是心機錢
: 房子終究是給人住的
: 因為好賺,就會想要拿來賣
: 最後住下來的也是自住客
: 年輕人要養家養小孩
: 將心比心,不要太貪心....
: 要養活一個家,真的不容易呀~~~~~~

回到利率的問題,其實使用貸款的並不只是投資客,很多自住者也使用貸款買房

當然調整利率是一個國家去調整國家經濟的手段.

當經濟越來越好,利用升息來抑制市場上的現金是個常見的方法

不過,升息會影響的層面會很廣.

甚至包括土地建商,不只是投資客,對貸款的自住客也有差

土地建商也會使用大筆貸款,投資客當然也大多大量貸款,自住客也是.


先撇開你今天會影響到其他產業層面,

先就上面3個腳色就好, 但是請把第4個腳色加進去,他叫做銀行


對自住客來講,假設一對年輕的夫妻,買一棟2000萬的房子在台北,

貸款算80%,1600萬,算平均3%利息就好,一年的負擔就要48萬.

那假設升息,我們算0.5好了,那一年的負擔會多多少呢??要8萬.


千打萬打的投資客,說更厲害的,很多投資客跟銀行關係良好,甚至貸款到100%

也就是一毛錢都不用出,簡單說利息就等於是他投機的成本.

ok! 調漲利息能不能影響他...當然可以,因為成本提高,可是問題來了,

這調漲的利息到底對他有多少影響??

就像幾個囂張的房產炒家直接在電視上講,你掌個幾碼對我們來講利潤還是遠大過成本.

這就是他們不擔心的原因.假設你一年成本假設加個0.5%吧. 3年,1.5%

他要賺的漲幅來個20%,你自己說他賺幾倍!= =!!!!!!

當然對建商的影響也差不多,因為他們同樣得大量跟銀行貸款買土地跟建材,


在前文裡面有提到,當房價上漲,又會連帶讓地主把地價往上漲,

那地價越來越高,建商成本越來越高,你說他開的房價會不會越來越高??

那這些地主之類的老實講通常也不急,所以他們不到他們願意的價格幾乎不會賣.

那價格自然就將在那了.


ok!再回到銀行,記得嗎,假設你跟銀行買2000萬的房子,你貸款80%,

一個假設性的情形,假設今天我就是硬要把房價給壓低,假設大升息好了,

感覺銀行好像因此可以多收到錢對吧!

第一,慣的不夠重,在我慣不倒投資客,灌不到這些人的時候,

你升息對這些人來講沒威脅,不過一般民眾的房貸壓力也變重了.建商成本也變高.

所以房價依然繼續.再不然就是維持.

第二,我今天只用升息這種手段來灌倒投資客,看似很有道理,

ok!!! 倒了. 房價跌了.投資客當然賠錢.

你原本2000萬的房子,現在我銀行告訴你只剩下假設 1000萬的價值,

可是你跟我貸款1600萬,請問這時候銀行會怎麼做??

答案當然就是要民眾增加擔保品或者加付錢,因為擔保品價值不足,

假設原本頭期款400萬,你搞不好得一口氣再付200萬以上.

ok!在這種情形下,會連原本買房自住的民眾都被牽扯進去.


再來,前面有人談到崩盤,又沒差,(感覺只應用了個經的概念,卻沒看到全體)

那結果是甚麼呢??香港,日本 不就發生過,

一堆民眾變成負資產,不難了解吧!你貸款1600萬,可是你現在的房子只有1000萬的價值.

你就算賣了也還不起.


再來,實際上的情形就會變成,一堆人還不起所以全部抵押給銀行破產,

結果,連銀行也跟著準備破產,因為全部變成呆帳,

(美國次貸就是這樣,即使到今天,只要美國房價一下滑,

 美國銀行界提列的虧損就開始大爆增,銀行倒掉也不奇怪)


那一但銀行倒掉,所有民眾存在銀行的錢就化為烏有.你整個國家就再見

不然美國幹嗎第一次就注入一兆美金.死也要撐住. 到現在還弄了3次

搞到現在美國債務已經到達美國法定上限,不能舉債了,導致破產上限

現在還用盡手段在全世界想辦法拐投資人去稱他們家房地產.(這樣銀行壓力就小啦!)


我前面就說了,房地產牽扯的層面太廣,直接就綁到銀行.



也因為這樣的關係,房地產泡沫化是一件很可怕的事情,

過高的房價,炒作,直接綁到銀行,間接你也綁架政府,跟全體民眾.

也因此,要控制房價沒錯,但是如果只是升息,充其量不過是增加點成本.

(你也可以想想看,對炒家來講,他成本變高了他要不要炒更高?? 還是會不想玩??)

一定還要用其他的配套,

而很多土地投資家,也都明白這道理,所以大家都認為土地跟房價是不會跌的.

如果你就美國跟日本的經驗,當房價跌的時候就是當他們政府也跟著出問題的時候.

那問題可不是房價的問題而已.


台北現在的房價,高的真的很高,大安區100萬起跳30年老公寓都不誇張

問題是該處理,不過大家都知道,大家再等誰接手??

當然不是台灣人,很多人在期待大陸人,有錢的大陸人,

實際上台北是這幾年人口明顯外移,很多買家根本都是外國人,

要說在台北市買不起當然也正常,因為那些建商要賣的對象根本不是台灣人阿!= =!!!!

而是海外的有錢外國人,像香港,上海,北京,也大多是這樣!

在這些人資產根本沒問題的情形下,房價要跌很難.

而台灣民眾自身的住房問題,我是覺得跟這並不衝突,至少我覺得不至於到像香港那樣.

遷出台北市的很多移到台北縣,或者較偏遠,但是也因此發展了這些地區.

因為原本有經濟能力的這批人住到這些地區.(比如,住得起40萬房價的人)


簡單說就是這樣!


ps:

別再說甚麼崩盤這種傻話了,那可不是殺到甚麼投資客,是全部都死掉!

台灣大概也直接再見了!


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